مٌسکِن های دولتی جان تحرک بازار مسکن را گرفت!

در هفته‌ای که گذشت شورای پول و اعتبار سیاست‌های کلی جدید خود را در سه بخش مسکن، پول و تولید اعلام کرد. بر این اساس این شورا با افزایش وام مسکن تا سقف 60 میلیون تومان در تهران و 50 میلیون تومان در شهرهای با جمعیت بالای 200 هزار نفر، بدون نیاز به سپرده‌گذاری موافقت نمود که با در نظر گرفتن وام جعاله (تعمیرات) به مبلغ 10 میلیون تومان می‌توان این میزان را در تهران مبلغ 70 میلیون تومان و در شهرهای دیگر تا سقف 60 میلیون تومان در نظر گرفت. این در حالی است که با مصوبه جدید، مبلغ وام خرید بدون سپرده با 71 درصد افزایش از 35 میلیون تومان به 60 میلیون تومان رسیده که این افزایش در چند سال اخیر بی‌سابقه بوده و همچنین در آینده‌ای نزدیک انتظار افزایش 50 درصدی وام جعاله از 10 میلیون تومان به 20 میلیون تومان نیز وجود دارد که همگی نمایانگر عزم دولت در خارج کردن بازار مسکن از وضعیت راکد کنونی است. بر این اساس با توجه به اهمیت مقوله مسکن به‌عنوان یکی از چرخ‌دنده‌های اصلی اقتصاد کلان و با توجه به اینکه صنعت ساختمان به‌صورت مستقیم و غیرمستقیم با 400 شغل در ارتباط است. برای بررسی سیاست‌های به‌اصطلاح ضربتی که در هفته گذشته برای خروج بازار مسکن از رکود مطرح شد، با امیررضا مدرس نیا استاد دانشگاه نجف‌آباد و عضو هیئت‌مدیره شرکت طراحی و مهندسی دیباگستر به گفت‌وگو نشستیم.

نقاط ضعف و قوت این طرح در بخش مسکن را چگونه ارزیابی می‌کنید؟

بر اساس آنچه گفته شد، شرایط ایجادشده در این راستا در کلان‌شهرها به نسبت شهرهای کوچک خیلی کمتر به چشم می‌آید به‌طوری‌که شرایط تسهیلات ایجادشده با در نظر گرفتن قیمت متوسط هر متر مسکن در تهران (حدود 4 میلیون تومان) هر نفر با این وام موفق به خرید تنها 5/17 مترمربع ساختمان می‌شود و در سایر کلان‌شهرها مانند اصفهان با در نظر گرفتن میانگین قیمت مسکن (در حدود 3 میلیون تومان) فرد تنها موفق به خرید 20 مترمربع ساختمان است، این در حالی ست که بر اساس آمار موجود متراژ هدف برای زوج‌های جوان و طبقات پایین جامعه 60 الی 70 مترمربع بوده و تأمین مابقی مبلغ مسکن موردنظر با چنین متراژی از توان جامعه هدف خارج است. همه این‌ها خود در شرایطی است که تنها جامعه هدف را دهک‌های ششم تا دهم جامعه در نظر بگیریم و قشر متوسط و بالای جامعه همچنان حتی از بررسی‌های ابتدایی این مقوله هم خارج می‌مانند.
این طرح و شرایط مصوب ضربتی، همچنان راهکار تشویقی جدید و مناسبی برای بافت‌های فرسوده به دنبال نداشته است و این بخش که در سالیان گذشته با وجود تبلیغات و تلاش‌های بسیار، همواره مورد اجحاف واقع‌شده کماکان نیازمند توجه ویژه‌اند. بر اساس آنچه گفته شد نام انتخاب‌شده برای این طرح به‌عنوان «ضربتی» بسیار مناسب بوده و باید در نظر گرفت که این طرح شاید بتواند در کوتاه‌مدت دارای اثرات و نتایجی باشد ولی درصورتی‌که دارای عقبه و دنباله نباشد به‌هیچ‌وجه به‌تنهایی جوابگوی بازار مسکن نبوده و در صورت عدم وجود برنامه مدون و بلندمدت حتی می‌تواند تورم‌زا و مضر نیز باشد.
از طرفی می‌توان انتظار داشت باوجود شرایط در نظر گرفته‌شده در این طرح در شهرهای کوچک و به‌خصوص شهرهای اقماری شهرهای بزرگ که بالای 200 هزار نفر جمعیت دارند به دلیل پایین بودن قیمت‌ها رونق مناسبی ایجاد شود که خود می‌تواند باعث ایجاد مهاجرت معکوس از کلان‌شهرها به شهرهای کوچک‌تر و زادگاه‌های مادری شود. البته این شرایط ممکن است با وجود داشتن محاسن زیاد خود باعث ایجاد تورم منطقه‌ای و حباب قیمت در این شهرهای کوچک نیز شود و تقاضای کاذب را در این مناطق به دنبال داشته باشد که این قضیه نیازمند رصد و پایش دقیق شرایط در طول زمان و اعمال سیاست‌های تکمیلی است. طرح موردنظر، شرایط مناسبی را برای رفع معضل زمین‌خواری و احتکار مسکن فراهم می‌نماید، به‌طوری‌که با عملی شدن این طرح و ایجاد بستر مناسب در بازار مسکن، سازندگان و مالکان نیز رغبت بیشتری به فروش و آزاد کردن سرمایه خود به امید سرمایه‌گذاری‌های جدید می‌کنند.

راهکارها و سیاست‌های پیشنهادی شما به دولتمردان برای موفقیت این طرح در آینده چیست؟

طرح خروج از رکود فعلی خریداران را به‌عنوان جامعه هدف در نظر گرفته که به‌عنوان یک طرح ضربتی و موضعی راهکار مناسبی است ولی برای ایجاد بازاری سالم و پویا نیاز است که تسهیلات و وام‌هایی نیز برای تولیدکنندگان و سازندگان مسکن در نظر گرفته شود؛ زیرا همان‌طور که گفته شد باوجود افزایش 71 درصدی وام خرید مسکن بازهم قشر محدودی از جامعه، امکان خرید متراژ محدودی از مسکن موردنظر خود را دارند و افزایش بیشتر وام خرید نیز به دلیل تبعات تورمی بسیار بالا امکان‌پذیر نیست. لذا تنها راهکار، ایجاد وام و تسهیلات عمده به تولیدکنندگان و سازندگان است که این مسئله خود باعث افزایش عرضه و درنتیجه کاهش اثرات تورمی و عدم ایجاد حباب در بازار می‌شود. البته باید توجه داشت که اعطای تسهیلات در این بخش بهتر است به‌صورت مرحله‌به‌مرحله و متناسب با پیشرفت پروژه صورت گرفته و همچنین همراه با نظارت قوی بر محل هزینه کِرد نیز باشد. یکی از راهکارهای بلندمدت جهت ایجاد ثبات در بازار ساخت‌وساز، تقویت شرکت‌های تولیدکننده و سازنده عمده در بخش خصوصی و تعاونی‌های تخصصی به‌جای اشخاص و سازندگان جزء اند. این مسئله از یک‌سو باعث تقویت نظارت در قسمت‌های اجرایی، تکنیکی و کیفی شده و همچنین ریسک سرمایه‌گذاری و اعطای تسهیلات را نیز برای بانک‌ها به حداقل می‌رساند زیرا این شرکت‌ها به دلیل داشتن بنیه مالی، فنی و اجرایی قوی‌تر به نسبت اشخاص و سازندگان جزء در برابر هرگونه نوسانات بازار مقاومت بیشتری می‌توانند نشان بدهند. همچنین این شرکت‌ها و بنگاه‌های اقتصادی برخلاف سازندگان جزء، به دلیل برخوردار بودن از بنیه مالی قوی‌تر امکان تجمیع املاک به‌ویژه در بافت‌های فرسوده را داشته و می‌توانند با ساخت مجتمع‌های مسکونی بزرگ با فضاها و امکانات رفاهی کامل به‌جای مجتمع‌های مسکونی کوچک و بدون امکانات از هدر رفت فضاهای مشاع اجباری در مجتمع‌های کوچک (مانند دستگاه پله و ورودی‌ها) جلوگیری نموده و فضاهای مشاع رفاهی و تفریحی را جایگزین آن‌ها نمایند. از سوی دیگر این شرکت‌ها و تعاونی‌ها خود می‌توانند نقش پررنگی در کاهش و حتی حذف مقوله دلالی و بورس‌بازی در مسکن داشته باشند که در حال حاضر یکی از معضلات و بیماری‌های جاری در این بخش به‌حساب می‌آید.
از دیگر پیشنهادهای مطرح در این زمینه می‌تواند به اصلاح قوانین مالیاتی و انتقال مالیات از سازندگان و خریداران مسکن به مصرف‌کننده در حین مصرف به‌عنوان مالیات بر دارایی اشاره کرد که خود می‌تواند کمک مؤثری در کاهش مخارج جانبی خرید مسکن باشد. یکی از مهم‌ترین پیشنهاد‌ها در این زمینه کاهش قیمت زمین به‌عنوان بزرگ‌ترین عامل گرانی مسکن با ایجاد راهکارهایی از قبیل گسترش، توسعه و تجهیز شهرک‌های اقماری موجود و ایجاد شهرک‌های جدید با مطالعات شهرسازی دقیق و کارشناسی شده برای جامعه هدف مشخص و بیشتر به‌صورت کوتاه‌مدت، توجه ویژه به ساخت‌وساز در بافت‌های فرسوده شهری برای کاهش فشار موجود بر روی بافت‌های جوان‌تر، گسترش امکانات دسترسی و حمل‌ونقل از قبیل مترو، قطار سریع‌السیر و خطوط اتوبوس تندرو از هسته اصلی کلان‌شهرها به حومه و شهرک‌های اقماری و بلعکس.

در پایان، نگاه شما به این طرح در حال حاضر و در آینده چیست؟

درمجموع با نگاهی کلی و اجمالی به طرح خروج از رکود دولت و بررسی محاسن و معایب نهفته در آن می‌توان گفت طرح موردنظر محرک موضعی بسیار خوبی است که باعث روغن‌کاری چرخ‌دنده‌های خشک بخش مسکن می‌شود ولی به‌تنهایی خود قادر به حرکت این چرخ‌دنده‌های عظیم نیست و درصورتی‌که این طرح دارای ادامه و عقبه نباشد تنها به‌صورت مُسکِّنی کوتاه‌مدت عمل نموده که خود دارای عوارضی است. لذا برای داشتن اقتصادی پویا و مولد در بخش مسکن لازم است که به این طرح به‌عنوان مقدمه و جزئی از یک برنامه کلان نگاه شود که این امر سیاست‌های تعقیبی و دنباله‌دار دولت را در آینده نزدیک می‌طلبد.

گفت و گو از فاطمه نوری، روزنامه نگار اقتصادی